Le permis de construire sanctionne la conformité avec les règles d’urbanisme et de construction. Le gouvernement crée trois commissions chargées de l’instruction des différentes catégories de permis de construire. Quel est le processus d’obtention ? Quid du délai de validité, délai d’expiration et les travaux assujettis à sa délivrance ? Voici un décryptage du décret n°2023-617 du 06 décembre 2023 portant réglementation du permis de construire et du permis de démolir en République du Bénin. Documents dont la délivrance incombe au secrétaire exécutif de la mairie concernée.
Le décret signé par le chef de l’État, Patrice Talon et trois de ses ministres, précise d’entrée la vocation du permis de construire. Sa délivrance vise à attester de la conformité du projet de construction ou de démolition avec les règles d’urbanisme, de construction, d’hygiène, de protection de l’environnement, de protection de l’habitat, de sécurité-incendie et de risques de panique.
A cet effet, première chose à retenir, le décret institue trois catégories de permis de construire au Bénin. À savoir le permis de construire de catégorie A «pour les constructions à faible risque», le permis de construire de catégorie B «pour les constructions à moyen risque» et le permis de construire de catégorie C «pour les constructions à fort risque».
Le décret en son article 29 crée trois commissions chargées de l’instruction des différentes catégories de permis de construire : au niveau de chaque commune, «une commission communale des autorisations d’urbanisme»; au niveau de chaque département, «une commission départementale des autorisations d’urbanisme»; et au niveau national, «la commission nationale des autorisations d’urbanisme». Celle-ci, précise le décret, peut avoir des démembrements à l’intérieur du pays.
Une demande de permis de construire peut être sanctionnée soit par une décision de délivrance, une décision de refus ou soit par décision de sursis à statuer. Pour éviter tout abus, le texte fixe en ses articles 34 et 35 le canevas des motifs à prendre en considération. Dans tous les cas, le secrétaire exécutif doit rendre sa décision et la notifier au demandeur dans un délai maximum de vingt-cinq (25) jours ouvrés à compter de la date de délivrance du récépissé valant attestation de recevabilité.
Le secrétaire exécutif dispose d’une rallonge de 5 jours, soit au total trente (30) jours ouvrés seulement «lorsque la nature ou l’importance du projet l’exige». Mais il doit prévenir le demandeur avant l’échéance des vingt-cinq (25) jours ouvrés. « Ces délais n’incluent pas le temps mis par le demandeur pour fournir les pièces ou renseignements complémentaires». (Art. 32).
Travaux assujettis et dispense
Le bénéficiaire du permis de construire ou du permis de démolir, son mandataire ou la personne en charge des travaux a l’obligation de « l’afficher sur le terrain, du côté de la façade principale, de manière visible de l’extérieur et protégée contre les intempéries» (art. 54)
L’obtention d’un permis de construire est obligatoire en ce qui concerne les modifications extérieures apportées aux ouvrages existants, les reprises de gros œuvre, les interventions affectant la stabilité de la structure portante de l’ouvrage, les surélévations ainsi que pour les travaux entrainant un changement de la destination de l’ouvrage et de la distribution intérieure sur des points visés par les normes d’habitabilité en vigueur (art. 8).
Par contre, une douzaine de travaux sont toutefois exemptés de la délivrance du permis de construire. Eux, feront plutôt l’objet d’une déclaration auprès du maire de la commune avant leur commencement (art. 11).
Selon l’article 9, les constructions ou travaux couverts par le secret de la défense nationale ne sont pas assujettis au permis de construire. Il en est de même pour notamment les modifications intérieures ne changeant pas la destination des ouvrages, ne créant pas de niveaux supplémentaires, n’affectant pas la stabilité des ouvrages et les travaux ne modifiant pas la façade des ouvrages.
Mais aussi les travaux de ravalement ainsi que les actes et travaux de faible importance; les installations des dispositifs ayant qualification de publicité, d’enseigne et de pré-enseigne; les travaux y compris les constructions relatifs aux installations techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou concessionnaires de services publics; et les ouvrages d’infrastructures de voies de communication ferroviaires, lagunaires, routières, publiques ou privées, ainsi que les ouvrages d’infrastructures portuaires ou aéroportuaires.
Par ailleurs, les installations temporaires sur les chantiers et directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les installations temporaires liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours d’édification ne sont pas concernées. Le décret exclu également les modèles de construction implantés temporairement dans le cadre des foires expositions et pendant leur durée; les terrasses dont la hauteur au-dessus du sol ne dépasse pas 2,5 mètres; les poteaux, pylônes, candélabres ainsi que les antennes d’émission ou de réception de signaux radio-électriques; et les murs de clôture d’une hauteur inférieure à 2 mètres.
Validité et péremption
En son article 10, le texte interdit les constructions en zone non dotée de plan directeur d’urbanisme et non lotie.
La demande de permis de construire adressée au secrétaire exécutif de la mairie peut être faite par le maître d’œuvre, le propriétaire du terrain ou par une personne mandatée par ce dernier. Aussi, toute personne justifiant d’un document l’habilitant à construire sur le terrain indexé.
Le permis de construire est périssable. Il est est périmé «si dans le délai de trois (03) ans à compter de sa date de notification ou de son obtention tacite, il n’y a eu aucun commencement d’exécution autre que des travaux préparatoires de faible importance ou travaux commencés dans le seul but d’échapper à la péremption.» (article 41).
En outre, le permis de construire a une durée de validité de quatre (4) ans dès son obtention (art. 40). Délai au terme duquel les travaux autorisés doivent être exécutés dans leur intégralité sans aucune sélection ni modifications.
«Lorsque les travaux doivent être interrompus pendant plus d’un (01) an, le bénéficiaire en informe le secrétaire exécutif de la mairie et présente les mesures de précaution technique qu’il a prises ou fait prendre durant ladite interruption en vue de garantir la sécurité des biens et des personnes au voisinage du chantier.»
Exigence des services d’un architecte privé
Il est néanmoins possible de requérir une prorogation du permis de construire ou de demander un permis de construire modifié. Enfin, le délai de validité du permis de construire est suspendu, entre autres pendant la durée de tout contentieux judiciaire relatif au permis de construire, à la construction ou au foncier; pendant la durée du sursis à exécution; pendant la période de pénurie, sur le territoire de la commune ou sur le territoire national, de matériaux présentant un caractère essentiel pour la construction; ou pendant la durée d’exécution de travaux publics affectant substantiellement les voies et autres infrastructures d’accès au chantier de construction. (Article 42)
Tout projet immobilier assujetti à la délivrance dudit permis doit être « élaboré et signé par un architecte privé régulièrement inscrit au tableau de l’Ordre national des architectes et des urbanistes» (art. 17). Sinon, la demande ne sera pas étudiée. Les architectes sont appelés à leur tour à solliciter les compétences des ingénieurs civils.
Cependant, le recours à un architecte pour établir un projet architectural n’est pas obligatoire dans deux cas. Primo, «les personnes physiques voulant édifier ou modifier, pour leur propre habitation, une construction avec un permis de construire de catégorie A et dont la surface hors œuvre de planchers est inférieure à 150m²»; et, secundo, lorsque «les travaux concernant exclusivement l’aménagement et l’équipement des espaces intérieurs des constructions existantes ainsi que des reprises intérieures ne modifiant ni la structure ni l’aspect extérieur des constructions existantes ni leur destination.»
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